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案情
2003年，天义商务公司与地利餐饮公司签订了房屋租赁合同一份，约定地利公司向天义公司租用市区某处房屋场地开设连锁餐饮店，合同自2003年9月至2013年9月，租期为十年。同时，双方就房屋租金达成了补充协议，约定前三年房屋租金不变，第四年起房屋租金在第一年租金的基础上每年递增5%。此外，双方同时还约定，地利公司如拖欠租金满一年，租赁合同即自行解除，应当在七日内迁出租赁场地，并承担违约责任，即一次性赔偿天义公司50万元经济损失。合同依约履行了两年，但由于餐饮行业竞争激烈，加之地利公司经营不善。2005年底，地利公司向天义公司致函，表示自2006年1月1日起终止房屋租赁合同，并随后在租赁场所刊登停业公告。天义公司见无法阻拦地利公司的退租行为，于是以地利公司预期违约为由起诉至法院，要求解除房屋租赁合同并判令其支付违约金50万元。被告地利公司在提出终止房屋租赁合同的同时，担心承担50万元的经济损失赔偿，所以在原告天义公司起诉期间仍依约支付房屋租金。双方就是否应承担50万元的经济损失赔偿产生了分歧。
判决
法院最终判决解除双方签订的租赁合同，被告地利公司在七日内迁出所租赁场地，并判决被告地利公司补偿原告天义公司三个月合理预租期限的损失。
律师分析
被告地利公司在租赁期限届满前明确向原告天义公司发出提前终止合同的书面通知，其行为已构成明示的预期违约，天义公司有权解除合同并请求损害赔偿。根据我国合同法的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，天义公司直接向法院提起诉讼，实际上选择了承认地利公司的预期违约并解除合同，这一选择一经做出，便不可撤回。我们要注意的是，一旦天义公司做出承认预期违约而使合同关系归于终止，其已丧失了要求对方继续履行合同的请求权，仅得以主张损害赔偿。地利公司在原告天义公司诉讼期间一直依约支付房屋租金，故不存在迟延支付房屋租金的事实。法院考虑到由于地利公司的预期违约导致合同解除，天义公司另行出租需要一定时间，所以做出地利公司赔偿天义公司三个月合理预租期限损失的判决。（作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任律师）
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