下空间权属如何定？ 物权法解社区纠纷遇三难

    10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐宏怡小区，居民因对物业公司的服务不满意，在业主委员会的领导下公开“夺权”，炒掉物业公司。据了解这是《物权法》和国务院发布的《修改<物业管理条例>的决定》10月1日实施后，中国首例依照规定让物业公司“下课”案例。图为几位业主正在小区公示栏前看《解聘通知书》。 中新社发 缑烨 摄

    昨天（18日）记者从北京市法院了解到，物权法实施以来，在以物权法维权诉讼的案件中，最多的是小区内的纠纷。业主、物业与开发商间的矛盾错综复杂，以一部《物权法》能否完全搞掂？相关专家认为，物权法入社区，还有三大问题待相关细则或司法解释来完善。

    问题一：业主优先如何体现

    物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“什么是首先要满足业主的需要？业主优先有多长的时间限制？”毕文强律师告诉记者说，《物权法》实施以来，他已经听到了不少业主的质疑，“这条规定模棱两可，实施起来并不具备可操作性。”

    北京市律师协会物权法专业委员会表示，某些开发商在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算‘业主优先’了。有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放。物权法从立法本意上看是以维护业主的利益作为出发点，但实施起来还存在着问题。

    问题二：地下空间权属如何确定

    记者了解到，由于物权法回避了小区地下空间包括车位以及人防工程的权属问题，而是采取双方约定的方式来确定，一些开发商强行将地下车库约定为自己的，使得业主与开发商之间的纠纷反而有愈演愈烈之势。新法刚刚实施，本市各法院就受理了一些类似的案件。

    “物权法没有提及地下车位的权属，其后果就是，将来小区的矛盾就集中在这点。”日前与物业打官司的九龙山庄业委会的杨主任说。北京盛廷律师事务所的律师毕文强也直言，地下车位的权属不是法定而是约定，是个遗憾。“开发商依意思自治原则，完全可以将地下空间确定为自己所有，却把建设成本摊进业主的购房成本中，业主想维权很难。”毕律师说。

    毕律师认为，法律应当规定由开发商来举证，证明其建筑成本和售价中是否包括地下车库，如果拿不出证明他们把地下车库作为一个独立项目来进行投资建设的，那么就应该归业主所有。

    问题三：公共设施如何细分

    物权法第73条还提到“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“小区内的公共场所、公共设施有很多，但是不是都属于业主共有？公共设施到底涵盖哪些设施，小区会所、托儿所、学校、老年活动中心以及锅炉房等到底归谁？只提这四个字太笼统了。”杨主任表示。

    作为小区重要的配套设施，会所的权属并没有在物权法中提及。而现实中，有关会所的纠纷不少。比如，原来宣传的豪华会所面积缩了水等问题。而接受采访的业主都一致认为，会所应该是业主的。

    “如果不明确什么是公共设施，而地下车库、会所等小区配套设施让开发商通过出售、出租或附赠等方式与业主约定，这无疑是给他们侵害业主共有权利的行为合法化，这将引发小区更多的矛盾。”杨主任说。(记者 颜斐)

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