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北京市场：土地“饥饿”趋于缓解 |
2008年01月28日 中国证券报
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据北京市土地整理储备中心公布的数据统计，2007年北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计85宗，土地面积达956.22万平方米，同比增长19.6%；规划建筑面积为1320.46万平方米，同比增长49.26%。其中，含住宅性质的商品房用地共计883.39万平方米，同比增长28.6%；规划建筑面积1137.53万平方米，同比增长55.24%。
业内专家指出，近三年来，北京市商品房土地的供应量逐年增大，与此同时，规划容积率也在提高，这将在未来两三年内，形成较为充足的商品房有效供给，从而缓解供求矛盾。
商品房供求紧张有望缓解
统计数据显示，自2005年以来，北京通过“招拍挂”出让的土地数量已经持续三年增长：2005年为554万平方米，2006年为799万平方米，2007年为956万平方米。其中，商品住宅用地的比例也在增加。数据显示，2007年，北京市出让含住宅性质的商品房用地62宗，共计883.39万平方米，占全部土地成交面积的92%；而2006年，这一比例为83.7%。
北京市国土资源局有关负责人表示，北京市土地供应量保持稳定增长，将缓解商品房紧张的供求关系，有利于平抑过快上涨的房价。
自2004年“8·31”大限以来，受“地根”、“银根”收紧等一系列宏观调控政策的影响，北京新建商品房市场总体上存在供应瓶颈，新增的土地供应量一直难以满足当年商品房实际的成交规模。
以2006年为例，当年北京市新建商品房（含现房和期房）销售面积为2606.7万平方米；而“招拍挂”所供应土地的规划建筑面积仅为884.7万平方米；其中，商品住宅销售面积2205.7万平方米，但当年所供应商品住宅用地的规划建筑面积仅为732.8万平方米。
但是高企的房价和加息预期，已经挤掉了不少购买力较低的房产需求群体。数据显示，2007年北京商品房销售面积2176.6万平方米，比上年下降16.5%；其中，销售商品住宅1731.5万平方米，下降21.5%。
而2007年，供应土地的规划建筑面积为1320.46万平方米，其中商品住宅的规划建筑面积1137.53万平方米；两项供求缺口均已经大幅“收窄”。
北京市国土局局长安家盛透露，今年政府将继续加大住宅用地的供应力度，预计土地面积将比去年增加1/8；其中，保障性住房及中小户型中低价位住宅土地占70%。这意味着，商品住宅的供求差距将进一步缩小。
供地郊区化程度明显提高
在土地供应逐步放量的同时，所供应土地的郊区化也日益突出。数据显示，2007年，城八区供应土地25块，其中位于城四区内的仅有2块；其余60宗土地均在远郊区县。从环线分布看，2007年出让土地中，有67块土地位于五环以外，比例已经高达总成交土地块数的76.1%。而2006年，城八区供应土地有45块，占比达52.4%；其中城四区有8块土地出让。
世邦魏理士环球研究副董事覃晓梅指出，随着北京城市的整体扩张，新的城市化格局将逐渐形成，未来土地供应向五环外倾斜是必然的，而远郊区开发力度也会增大。
数据显示，通州、顺义、房山、昌平、大兴等城市发展新区，土地交易面积比重从2006年的33.58%上升到2007年的55.82%，规划建筑面积从2006年的28.05%提升到2007年的45.15%。
市场分析人士认为，未来的房产开发重点将逐渐从城八区向外转移；同时，城八区的房产开发将进一步朝“高密度、高容积率”的方向发展，而这也主要源于土地的稀缺性和土地价格上涨之间的权衡结果。
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