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浙江严查房产中介挪用客户房款 |
2008年02月01日 第一财经日报
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浙江省建设厅发布的通知要求，在买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖交易当事人的交易款，应当采取在银行设立经纪机构保证金账户、客户存折监管账户或其他形式的监管账户，实行专款专用。
“创辉租售一夜崩塌”震动浙江。本周，杭州多位中介行高管均向《第一财经日报》证实，浙江省建设厅已发布通知，要求省内各地进一步加快推行交易结算资金账户管理制度，完善已经实行的房地产经纪机构房款收付监管制度。
据悉，在浙江省建设厅的牵头下，浙江省内目前正在组织开展一次专项检查。“房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理，是这次专项检查的重点内容，意在杜绝中天置业、创辉租售等类似事件的发生。” 杭州市房地产中介协会副会长、浙江裕兴不动产经纪有限公司执行总裁郑瑛在电话里告诉《第一财经日报》。
“前几天，我们已经接到了杭州市房协根据省建设厅有关精神下发的‘关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知’。”郑瑛表示。
利剑出鞘
浙江省建设厅发布的通知要求，各地要进一步加快推行交易结算资金账户管理制度，完善已经实行的房地产经纪机构房款收付监管制度。在买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖交易当事人的交易款，应当采取在银行设立经纪机构保证金账户、客户存折监管账户或其他形式的监管账户，实行专款专用，房地产经纪机构不得以任何理由加以挪用。
据悉，浙江各地正在加快建设房地产交易管理信息网，构建透明和公平的房地产交易信息平台，开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统。
浙江一家知名中介行的管理层人士称，省建设厅特地发布紧急通知的一个重要背景是，行业内潜伏的深层“病因”——以往的一些二手房交易中，杭州部分中介方未对购房者的房款实行专款专用，出现房地产经纪机构以各种理由挪用房款的现象。
杭州一家名为“亚泰”的房产经纪公司，2005年就曾发生过老板从银行监管账户卷走200多万元的不良事件。
“随着一系列宏观调控政策逐渐发力，春节前后又进入了传统的销售淡季，楼市前景不明，成交低迷。” 杭州易居臣信房产经纪有限公司总经理周强龙说。
据杭州市房产管理局官方网站房产信息网二手房数据显示，比较今年1月中上旬相对稳定的40余套日成交量，杭州二手房买卖近日成交量并未同步放大，仅以1月21日为例，日成交套数仅为31套，下滑态势明显。
周强龙表示，在这样的市场背景下，不少中介行都面临“瘦身关店”的现实，盲目地“流血开店”是没有意义的，部分中介行被淘汰出局。与此同时，个别动用过购房者房款的公司将面临“生死之劫”。
浙江中原物业顾问有限公司品牌管理总监王慧对此表示赞同。她认为，今年春节之前，杭州掀起了一个新房供应高峰，但对于淡季的巨量放盘，买房人并不埋单。由此带来的后果是，一方面不少中介行的单店业绩不过关，另一方面是之前一些中介大规模扩店带来的巨大成本压力，这样势必会造成现金流紧张。一旦楼市长期处于低迷行情，就很容易出现危机。
阻击楼款挪用
围绕房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理，杭州在二手房交易资金第三方监管方面一直走在前列。早在2003年，杭州就推出了房款保障机制。
据周强龙介绍，这个由杭州市房管局推动的保证金账户制度，要求客户在中介公司买卖二手房时，房屋买卖双方、中介公司以及银行四方必须共同签署一份《房款监督支付协议》，规定买方将购房资金存入银行的专有账户，并由银行予以冻结。每一次动用这笔资金，都必须由上述签署协议的四方同时签字，银行在其中并不收取任何费用。
即便是如此严苛的第三方资金监管，仍难以杜绝中介卷款潜逃事件。
住商不动产浙江区域总部内部人士私下认为，目前杭州执行的房款保障机制仍存在部分缺陷：一宗二手房买卖涉及到两个账户，一个是专款专用的银行保证金账户，用于存储房款；另一个是普通的二手房交易专用账户，用于存放意向金、二手房税费、中介佣金等款项。保证金账户由银行监管，而中介公司对普通交易账户拥有一定的支配权。
由于保证金账户和普通交易账户的户名都是中介公司的同一名称，只是账户号码不同，因此普通的买卖双方难以从户名本身发现差异，一旦个别中介把普通的交易专用账户当成保证金账户隐瞒买家，即可轻易获取房款。
基于目前杭州中介行业的普遍做法，第一个监管漏洞存在于上述的交易前期，另一个漏洞则发生在买卖交易后期的银行放款阶段。
据当地业内资深人士介绍，一般而言，银行根据《房款监督支付协议》中所约定的放款条件以及相关材料放款。由于在二手房交易环节中多次运用到身份证，中介行手里一般都有买卖双方的身份证复印件，因此不排除不良中介拿着身份证去银行冒领房款的可能。据悉，“亚泰事件”便是通过伪造卖家一系列证件从银行提走房款。
一位知情人士透露，杭州一家知名的房地产综合服务公司旗下拥有策划代理、房产中介、地产开发等多种业务形态，其中，旗下的房产经纪公司一度被业内质疑“挪用房款为地产开发输血。”其策略之一是，只要有买卖成交，中介截流之后作为自己的资金沉淀，会有源源不断的现金流进公司账目填补，这个问题很难暴露，但是失控的风险很大。
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