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地产投资商直言“春天来了” |
2008年03月26日 北京商报
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“还用问吗，开发商没钱了呗，现在货币政策那么紧，贷款拿不下来，项目又卖不出去，谁还肯出高价买地啊！”刚刚走出北京市土地整理储备中心拍卖大厅的北京市建筑设计研究院第六设计所高级工程师徐晨向记者表示，从去年开始徐晨可谓是北京国土局的常客，基本上每次土地公开出让全到场。
一位前来“观摩”拍卖会的开发商也向记者表示，“现在市场太不稳定，银行卡贷款卡得太紧，项目资金回笼速度太慢，一般企业全放慢开发速度，而大企业去年已经储备了充足的土地资源，虽然限价房利润比较保险，但是许多开发商手头资金实在太紧，只能望地兴叹”。
开发商资金链吃紧
拉来投资公司坐镇
上周三，位于丰台区花乡纪家庙的北京市最贵两限房用地开标。而现场只有4家企业参与了竞标，其中3家企业的开价只比底价仅高了2000万元。相比去年两限房用地出让时各大明星房企天价竞标的场面，如今房企在两限房项目上的积极性已不如当初高涨。
丰台区纪家庙两限房用地位于西南三环边上，是两限房管理办法面世后推出的首个项目，也是今年北京市推出的第一个两限房地块，7800元/平方米的销售限价使其成为北京市最贵的两限房。该地块的出让受到了市场和媒体的关注。但在昨日上午的开标现场，参与投标的4家单位报价均不高。报价最低的北京兴业润地房地产开发公司给出了3.12亿元的报价，其与底价2.97亿元相差仅1500万元。而报价最高的北京住总给出的价格也仅为3.6亿元。这个和此前几块限价地招标会的热闹程度可谓今非夕比，无疑招标场上的冷淡暗示了开发商资金的紧张和对未来房地产市场的预期暗淡有着必然的联系。
在此后举行的昌平区东小口镇商业居住及配套教育用地的开标会上，共有6家企业参与了投标，而且其中北京城建和北京日月房地产开发公司都给出了超过4亿元的高价，比1.86亿元的招标底价翻了一倍多。场面上虽然好看得多了，但是其中有3家企业选择了分期付款的方式，这种在土地招标中基本上被定为“最不具有中标资格的方式”大量出现，无疑也暗示了开发商资金链的吃紧。
值得注意的是，尽管北京城建房地产开发有限公司与北京新城顺城投资开发有限公司联合体给出了最高价4.09亿元，但是地产公司与投资公司联合体方式的出现，无疑暗示了开发商的囊中羞涩。记者了解到，北京新城顺城投资开发有限公司是由北京城建集团有限责任公司与顺义区政府下属的北京鑫浩投资中心共同投资成立的，而此前北京鑫浩投资中心主要从事基础设施的投融资业务。
地产投资商表示：
“我们的春天来了”
面对目前开发商积极“圈钱”的局面，上周末一位香港地产投资客向记者表示“我们的春天终于来了”。他颇为幽默地说，“去年股市、楼市大涨，开发商不用‘正眼’看我们；今年楼市低迷、银根缩紧，开发商每天踏破门槛找我们。去年洽谈的一家地产企业包括旗下矿产和土地的收购案，现在的价格被压下了5个百分点，可见市场的严峻”。
对于房地产企业来说，资金和土地就是水和面的关系，往往是面多了加水，水多了再加面。但经历了“跑马圈地”和过去一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产公司的“地荒”问题转为了“钱荒”。
从已经公布年报的上市公司业绩来看，众多公司无论从营业收入还是净利润都有较大幅度增长，但其现金流却几乎都出现了巨大负数。保利地产每股现金流为－7.65元，金地集团的每股现金流为-7.52元，招商地产每股现金流为－4.74元，荣盛发展每股现金流为-2.53元等等。总体看来，只有华发股份、泛海建设等个别房地产企业的现金流为正数。
这无疑为地产投资客提供了大好良机，上述香港投资商人向记者表示，现在是进入内地楼市“抄底”的好机会，因为从目前的形式来看，货币紧缩政策还会持续一段时间。事实上，持有这样观点的境内外投资者并不在少数，上月底，瑞银集团就与金地集团共同成立了房地产投资合伙企业，投资10亿美元资金在内地房地产市场。由此可见，在目前内地楼市出现“拐点”危机时，国际投资财团已然开始加紧渗入内地地产市场。
银行控制流动性逼紧“银根”
外资暗流涌动难破壁垒
3月18日，中国人民银行宣布年内第二次上调存款准备金率，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；调整后的存款准备金率为15.5%。政策出台时间正值两会闭幕，成为政府工作报告中实行“从紧货币政策”的体现。业内人士认为，此举旨在回收流动性，可冻结市场资金约2000亿元。
存款准备金是指银行为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在央行的存款，应该说，提高存款准备金率是商业银行与央行之间的事情，与开发商和普通购房者关系不大，但是上调存款准备金率的主要目的是为了回收剩余资金的流动性，银行可放贷资金减少无疑将进一步紧缩开发贷款和按揭贷款。
不少开发商坦言，以往对房地产开发商的贷款多数是享受基准利率下浮10%优惠的，但今年以来优惠已经不可能了，对于一些大的、信誉好的开发商可以享受基准利率，但对于一些资质、信誉一般的开发商则要在基准利率的基础上上浮10%。
面对国内银根的缩紧，许多开发商把目光集中到了外资身上，但是记者从上述香港投资客那里了解到，目前外资想进入北京、上海等一线城市根本不可能。但是他表示可以期望于信托产品，在取得银行担保后，他可以负责到海外或者浙江等地融资，但是相对于直接融资的速度要慢很多，对于一些2级城市，3亿人民币以下的项目是可以直接融资的。
就在不久前，商务部外国投资管理司司长李志群在回答香港记者提问时表示，为了配合国家的宏观调控，商务部加强了对外商投资进入房地产领域的管理。2006年以来，国务院以及国务院有关部门发布了一系列关于进一步规范和加强对房地产领域外商投资的管理的文件，主要目的是要进一步规范外商投资在房地产领域的审核程序、原则等等，防止投机性的资金进入我国房地产领域。这项工作是由国家有关部委一同做的，商务部将与国家有关部委共同开展工作，以加强和进一步规范对外商在房地产领域的投资。
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