随着奥运的临近，北京的一些酒店式公寓成了投资热点，很多开发商都打出了出租年投资回报率15%至18%吸引客户，事实上真有这么高的投资回报率吗？

    我爱我家房地产经纪公司控股公司北京公司副总经理据胡景晖在接受《市场报》记者采访时说，我爱我家的统计数据显示，许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要有5方面的因素。

    隐性成本一：

    契税和公共维修基金

    开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

    隐性成本二：

    租金价格的折扣

    酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

    隐性成本三：

    物业费、取暖费等其他费用

    针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。

    隐性成本四：

    房屋空置期

    我爱我家的数据显示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季，一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2个月的时间，这往往是很多投资人士忽略的问题。

　　隐性成本五：

    中介费

    投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

    胡景晖说，随着北京奥运的临近，不少开发商也借助奥运概念进行炒作，投资者应考虑到这一概念到底有多少的持续性，多考察附近类似项目的房价、租金水平等相关数据，仔细对市场形势进行全面的分析后再做出判断。（李忠峰）