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基本案情
签了预约单，又交了定金，可没想到，自己“名下”的房却被别人捷足先登。由于该项目升值很快，于是，非常想要房子的老王把“一房两卖”的开发商告上法庭。要求开发商继续履行双方所签订的预约单，交付所购房屋。
法庭之上，开发商方面表示，预约单只是双方对房屋买卖的一种意向约定，不是合同。即使该预约单有效，但鉴于预约单中对商品房的基本情况、总价款、付款时间、交付使用条件、日期、办理产权登记等有关事宜均无约定，依据这样的“合同”，根本无法交付房屋。
法院审理查明，老王与开发商签订的内部员工预约单中，仅简单约定了楼号、房号、户型，每平方米预约单价。同时还约定，老王在签订预约单时需交纳预约金3万元，于签订正式购房合同时该预约金转为房款。老王按约定于签订预约单的当日交纳了3万元预约金，但此后，开发商却一直未与其签订正式购房合同。
几个月后，开发商取得该项目的预售许可证。再往后，老王发现，他预订的房子已经被他人购买并入住。东城法院经审理，驳回了老王的诉讼请求。
法官析案
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即要有商品房交付使用条件、日期、总房价款、付款时间等要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
本案中，老王与开发商所签预约单中不具备商品房买卖合同的实质要件。虽然双方在预约单中约定，老王所交的3万元于签订合同时转为房款，但双方此后未再签订合同，也就是说预约单中所载明的预约金未转为房款，因此，也不能认定老王交纳了购房款。
由于预约单中已经明确约定购房应签订正式购房合同，故老王与开发商所签预约单仅为商品房的订购意向，而非商品房买卖合同。因此，老王不能仅凭订购意向要求开发商交付房屋。
对于老王所交款项，由于其在本案中只主张交付房屋，因此可另案要求处理。
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