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房价上涨引发的新一轮调控政策基本于2006年4月之后出台,而政策出台到效果的产生会有一定时滞,因此上市公司上半年的业绩基本没受到调控影响。
根据统计,66家房地产上市公司共实现主营业务收入271.3亿元,净利润32.9亿,分别同比增长了3.6%和18.7%,净利润增长快于收入增长主要是受益房价上涨提高了毛利率水平。
地产业有15家公司亏损,51家实现盈利,出现亏损与业绩下滑的部分公司并不能完全说明其经营状况出现转折性变化,主要是我国目前房地产行业集中度低,公司规模偏小,往往在会计年度内只开发运作一个或少数几个项目,而房地产建设周期长,大多数公司并不能保证业绩尤其是季度业绩的均衡性,部分公司如G广宇(行情,论坛)、G亿城(行情,论坛)等,在年底会有项目进入结算,盈利将会明显得到改善,目前的上半年业绩并没有完整反映其真实经营状况。
行业内净利润同比增长的有34家公司,有32家公司业绩下降,在上市公司整体净利润增长18.7%的情况下,仍有半数公司业绩下滑,说明行业内公司出现一定分化,优质公司的市场份额呈扩大趋势,2006年上半年规模位居前三名公司销售收入占全部上市公司的比例由2005年同期的25.5%提升至32.3%,实现净利润比例由41.9%提升至45.2%。
上市公司平均资产负债率由2005年同期的57.5%上升至59.9%,说明房地产公司对银行等金融机构的依赖程度依然较大,而4月和8月的两次加息会对上市公司产生一定不利影响,加息意味债权融资成本的提高,为减少其对企业经营产生的不利影响,扩大股权融资渠道是较为理想的选择,而股权融资对上市公司的盈利能力和财务状况有更高要求,资产负债率高且盈利能力不强的公司在资本市场上将逐渐边缘化,半年报显示资产负债率在70%以上的公司共有15家,占全部上市公司的22.7%,而且这类公司普遍盈利能力不强,加息则会进一步恶化其生存环境,而优质公司则可凭借其多元化的融资渠道,减少利率提升的不利影响,因此加息会催化行业内公司两极分化趋势。
由于我国目前实行商品房预售制度,并且期房销售比例往往高于现房,因此房地产上市公司2006年半年报更多反映早期的产品销售情况,先期销售项目的资金流入反映在资产负债表的预收账款项目中,待项目达到竣工条件再由预收账款转为主营业务收入,因此通过对各公司半年报显示预收账款的分析可以对上市公司未来的业绩做初步判断,每股预收账款值较高的公司若其项目能够在年内年实现结算,可能会出现业绩的跳跃性增长。此外,对于房地产公司而言,存货一般代表可供开发的土地资源,是公司可持续发展能力的重要指标,因此每股存货可以反映上市公司未来的盈利能力,即使目前业绩不突出,但存货较多公司在未来盈利也很可能得到改善。
由于房地产公司会计原则的特殊性,使得反映出来利润状况与公司实际经营会出现一定时滞,而现金流则同步反映公司当期经营和融资状况,因此我们根据上半年披露的上市公司三类现金流的不同组合,说明各类公司的生存状态,将上市公司分为稳健经营型、资金缺乏型、业务结构调整和加速型。
稳健经营型公司经营、投资、筹资现金流都为正值,表明公司经营效果较好,经营和投资活动的产出均有成效。此类公司共4家,仅占全部房地产行业上市公司的6%,这些公司成立时间长,所处市场环境相对平稳,但这类公司往往进取动力不足,盈利能力不强。
资金缺乏型公司的筹资现金流为负的共36家,占上市公司总量的54.5%,这类公司融资能力不强,后续资金较为紧张,其中部分经营现金流为正的公司,可保证短期的正常运营,其他公司依靠投资产生的现金流维持运转,这类公司大多属国有企业,在新的市场环境下适应力和财富创造力不强,而对于经营、投资现金流同时为负的公司则会产生财务危机。业务结构调整和加速扩张型公司经营与投资现金流为负,筹资现金流为正,共26家,占39.4%,这些公司往往酝酿大规模扩张或产业结构调整,其运转主要依靠资金杠杆来实现,但如果拓展项目盈利状况不佳或业务结构调整失利,将影响到后续资金的筹措,此类公司大都在上年度大量增加了土地储备,导致经营性现金流为负,其余部分公司因正处于转型期,项目收益尚未产生而导致经营和投资现金净流出。
房地产公司的投资机会集中业务结构调整和加速扩张类公司中,如G万科和G金地等,做大做强始终是其发展目标,大规模的进行土地储备是其必要发展途径,虽然短期现金流会受到影响,但品牌优势和专业开发能力保证公司多元化的融资渠道,也保证了公司的长期盈利能力,城市化进程的不可逆和人民币升值对房地产需求形成有力支撑,而国家出台的各项调控政策会加速行业内企业的“自然选择”进程,也给了上述公司实现外延扩张的机会,上市公司业绩将逐步分化,呈现强者恒强的格局。
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