房地产业：外资拔起中国“万丈高楼”

　　中国入世5周年行业盘点之四

　　入世近5年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，其中自然包括轰轰烈烈的房地产业。在业内看来，从小心试水到积极进军再到调整战略，入世后外资在我国房地产市场的投资步伐也经历了一个循序渐进的过程。同时，入世对我国房地产市场的供求格局和发展态势影响重大，中国楼市面临多元挑战。

　　外资规模迅速扩大

　　来自清华大学房地产研究所的报告显示，房地产开发投资是外资最早涉足的领域，也是我国房地产行业中利用外资规模较大的领域。从上世纪九十年代初开始，外资开始进入我国房地产开发市场，并在市场中占据了比较大的份额。但受1998年亚洲金融危机的影响，外资普遍采取了过度谨慎的投资态度，市场影响力出现大幅下降。

　　但进入新世纪后，由于我国经济的稳定快速发展和市场透明度的增加，房地产市场出现大量投资机会，吸引外资再一次大规模进入。尤其值得关注的是，我国加入WTO后，房地产市场对外资的开放取得了明显的效果，如外资独资企业出现了更快速度的增长，并且外资企业对我国房地产市场发展的影响有继续扩大的趋势。

　　统计部门的数据也表明，从2001年到2004年，我国房地产开发投资中实际利用外资的规模稳步提高。特别是在2004年，房地产开发投资实际利用外资的额度同比增长34.2%。与此同时，房地产开发实际利用外资占全部投资额的比重也开始趋于稳定，并在2004年实现了该比重的上升，从2003年的1.29%增加到2004年的1.33%。

　　尽管目前参与我国房地产行业的外资在市场内所占比重不高，但是增长速度很快。并且，通过直接投资和提供融资的方式，外资已经全面进入我国房地产设计、施工、开发、经营、中介服务和融资等各个环节。

　　投资环境依然诱人

　　“外资进入我国房地产市场的主要原因是看重这个新兴市场具备的投资吸引力。”业内专家这样概括近年来外资加速进人我国房地产市场的原因。他认为，入世后我国房地产市场具备良好的市场环境和丰富的投资机会；并且这个市场还有潜力改善投资者原有投资组合，能够满足投资者市场扩张的策略需要；同时，随着政策环境的改善和市场成熟度的增加，我国房地产投资的风险也逐渐清晰可控。

　　当然，今年我国房地产调控中提出的“限外”政策受到外资的高度关注。“限外必将对外资投资国内房地产造成影响，但他们对中国楼市的投资空间仍持乐观态度。”来自美国的物业顾问机构世邦魏理仕的上海董事总经理吴立良这样向记者表示，”外资也很注意投资风险，在调控背景下，他们将把投资目标定得更加长远，并且随着对外资设立房地产企业审批的日益严格，今后合资设立房地产企业的情况会增多。

　　楼市面临多元挑战

　　而在我国的房地产业内人士看来，WTO似乎是把双刃剑。一方面，入世后，主要城市的经济活动趋于频繁、投资增加，从而办公楼、厂房等非住宅类物业的租赁需求也会明显增加，工人就业机会增多、收入增加，也将促使住宅物业的需求量增加，这些都是有利因素；但另一方面，对国内房地产企业来说增添了压力和挑战，同时外资的集中进入也增添了楼市风险。

　　有关专家表示，入世后，我国房地产市场引入国外同行的全方位竞争，这为物业产品带来了新的规划设计、营运战略等国外先进技术和理论，相关的建筑业、服务业水平也得到提高，市场向着规模经营和专业化方向发展，所以外资进入的积极作用不可否认。

　　但我们也不能忽视可能带来的消极作用。还是有必要严格监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警和防范；防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作等。

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