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【案例】
前不久，刘女士看中了一套商品房，刘女士觉得比较满意，于是应售楼小姐的要求签订了一份认购协议，并交了１万元的定金。
当她按约定的时间到售楼部签订合同时，因双方对合同条款不能达成一致。认为某些条款不公平，要求修改。
而开发商认为，其他购房户的合同都是这样签订的，所有合同应该是统一的，不同意修改合同。于是她拒绝签订购房合同，并向开发商提出退还定金的要求。开发商却以刘女士违约为由，拒绝返还定金。并告诉她，超过认购协议约定的签订合同的时间后，若刘女士仍不签订合同，定金按规定不退还，开发商还会将该商品房另行处理。
【问题】
于是通过“维权热线”向本报咨询：我违约了吗？难道我必须接受不公平的条款，否则，定金就真的不能退了吗？
【解答】
签订购房合同前，要签订认购协议并交定金，是商品房销售过程中比较普遍的做法。由于认购协议一般约定：在一定期限内，购房者必须签订购房合同，否则就是违约，定金不予退还。
所以，许多购房者认为，只要签订了认购协议，交了定金，就必须签购房合同。无论开发商的条件多么苛刻，都只能同意，否则自己就违约了。
一些开发商也正是利用了这一点而要求购房者签订不公平的条款。
那么，对购房定金的问题法律上是如何规定的呢？
关于购房定金《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条是这样规定的：“出卖人通过认购、订购、预订等方式，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。
根据此规定可以知道，并不是所有订立认购协议后未能订立购房合同的购房定金都是不退的。
如果违约的当事人是购房者，则定金肯定可以不退；但是，在另外一种情况下，如果是“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，那么购房定金是可以退的。
所以，如何理解“因不可归责于当事人双方的事由”就成为判断定金是否该退的关键。
一般认为，签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、自然灾害导致开发项目灭失等政策因素和不可抗力因素当然属于“因不可归责于当事人双方的事由”的范畴，而双方当事人不能就合同内容达成一致导致未能签订购房合同时，又是否是不可归责于当事人双方的事由呢？
答案显然是肯定的，因为商品房合同条款不是由开发商单方说了算，必须经购房者同意，就是说购房者也有权利提条件，交易的双方是对等的。
既然是因为双方的原因不能达成一致，实质上就是开发商的条件购房者不答应，而购房者的条件开发商也不答应，所以既不能归责于购房者一方，也不能归责于开发商一方，自然是不可归责于当事人双方的事由了。
所以，在合同不能达成一致的情况下，未能签订购房合同，并不是购房者单方面的责任，房地产公司也有责任，购房者并未违约。
通过以上分析，提醒购房者注意：如果是因为购房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，买方违约，定金不予返还；而如果是因为对商品房合同及补充协议内容（以上内容认购协议中没有约定）难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。当然，这里要提醒大家，千万注意收集在认购协议约定的时间、地点，曾有过去签约的行为的证据，打官司最讲究证据。
综上所述，刘女士不接受开发商的不公平条款，拒绝签订购房合同，不是违约。她可以理直气壮要求开发商全额退还１万元的定金。（本周维权律师 万文清）
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